В общем случае, такие исследования могут проводиться как в отношении отдельного конструктивного элемента здания (сооружения), так и в отношении всего здания (сооружения) в зависимости от конкретно поставленных задач. При этом, объектами исследований могут выступать не только здания и сооружения, но и различная техническая документация, результаты инженерных изысканий, благоустройство территорий, инженерные коммуникации, а также незавершенные строительством объекты. Экспертиза может понадобиться не только в процессе или по завершению строительства гражданских и производственных объектов, но и для частных домов и других построек, а также в процессе строительно-ремонтных работ.
Строительно-техническая экспертиза
Строительная экспертиза подразумевает сопоставление объекта соответствующим требованиям. В результате проверки, заключение экспертов будет содержать перечень нарушений, допущенных в процессе стройки. Заказать экспертизу можно на любом этапе строительства.
АНО Экспертъ проводит различные виды строительно-технических экспертиз:
- По зданиям.
- По строительным работам.
- По проектам.
- По качественным показателям стройки.
- По недвижимости и пр.
Утвержденная методика производства строительно-технических исследований состоит из следующих этапов:
1. Досудебные исследования:
- Выдача Заключения Заказчику.
- Оформление результатов исследований, составление Заключения;
- Лабораторные исследования (при необходимости);
- Экспертный осмотр, натурные исследования и полевые измерения (при необходимости);
- Изучение предоставленной документации (при необходимости);
- Подготовка к проведению исследования;
- Формулировка целей и задач исследования, заключение Договора с Заказчиком;
- Консультация Заказчика относительно предполагаемого исследования;
- Получение заявки на производство экспертизы;
2. Судебные исследования:
- Получение Определения суда о назначении экспертизы и материалов дела;
- Подготовка к проведению исследования;
- Изучение предоставленной документации;
- Экспертный осмотр, натурные исследования и полевые измерения (при необходимости);
- Лабораторные исследования (при необходимости);
- Оформление результатов исследований, составление Заключения;
- Отправка Заключения и материалов дела в суд.
Основным нормативным документом, которым руководствуются эксперты при производстве всех независимых строительно-технических исследований являются: Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Однако, в каждом конкретном случае, в зависимости от поставленных задач, эксперты дополнительно учитывают нормативную документацию в области строительства (СП, СН, СНиП, ГОСТ, ВСН, СТО, ТУ, ТТК и прочее).
Результаты исследований оформляются согласно требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Натурные исследования и полевые измерения выполняются поверенным оборудованием, внесенным в государственный реестр средств измерений.
Строительно-технические экспертизы делятся на семь основных групп
Первая группа: Определение объема, стоимости и качества выполненных Подрядчиком работ.
Зачастую между Заказчиком и Подрядчиком возникают споры и разногласия относительно объема, стоимости и качества выполненных работ. Причем, работы могут быть самые разнообразные: строительно-монтажные работы по возведению зданий и сооружений, отделочные работы, работы по монтажу инженерных коммуникаций и оборудования, работы по проведению инженерных изысканий, работы по благоустройству территории и т.д.
Отношения между Заказчиком и Подрядчиком регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В данном случае, необходимость проведения независимой строительно-технической экспертизы может быть обусловлена низким качеством производства работ, несоответствиями между фактически выполненными и задокументированными объемами работ, а также несоответствием стоимости фактически выполненных работ в утвержденной документации.
Разрешить споры между Заказчиком и Подрядчиком возможно путем проведения независимой строительно-технической экспертизы по определению качества, объема и стоимости выполненной работы. Дополнительно, в случае обнаружения некачественно выполненных работ, эксперт может определить стоимость устранения недостатков. В случае, если Подрядчик откажется устранять выявленные недостатки, Заказчик вправе потребовать компенсацию на устранение недостатков.
Основные цели и задачи, которые могут быть поставлены перед экспертом первой группы экспертиз:
- Определить фактический объем выполненных Подрядчиком работ по Договору на Объекте;
- Определить фактическую стоимость выполненных Подрядчиком работ по Договору на Объекте;
- Определить, соответствует ли качество фактически выполненных Подрядчиком работ условиям Договора, техническому заданию, проектно-сметной документации, строительным нормам и правилам, а также требованиям, обычно предъявляемым к подобного рода работам.
- Определить, соответствует ли объем и стоимость выполненных Подрядчиком работ условиям Договора, а также проектно-сметной документации.
- Определить стоимость устранения недостатков некачественно выполненных Подрядчиком работ.
Вторая группа: Определение соответствие объекта предъявляемым требованиям.
Экспертиза на соответствие объекта требованиям нормативных документов может понадобиться в случае строительства объекта без получения разрешительной документации, а также в случае необходимости подтверждения пригодности объекта для дальнейшей эксплуатации. В отдельных случаях, такое исследование необходимо для отстаивания своих законных прав на объект строительства.
Строительство зданий и сооружений осуществляется на основании «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Кроме того, в субъектах РФ действуют Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) которые также регламентируют условия возведения объектов строительства и устанавливают предельные параметры.
Независимое строительно-техническое исследование поможет выявить нарушения нормативных требований, допущенных при строительстве объектов, либо наоборот покажет соответствие предъявляемым требованиям. В случае необходимости, эксперт также может разработать рекомендации по устранению выявленных нарушений нормативных требований законодательства.
Основные цели и задачи, которые могут быть поставлены перед экспертом второй группы экспертиз:
- Определить соответствует ли объект разрешительной, проектной и технической документации.
- Определить соответствует ли объект градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, генеральному плану муниципального образования нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости.
- Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства?
- Если не соответствует, то являются ли выявленные нарушения – устранимыми, устранение которых технически возможно и экономически целесообразно?
- Разработать рекомендации по устранению выявленных нарушений нормативных требований.
- Определить, создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан (дополнительный вопрос, который часто относится к данной группе исследований).
Исследования в данной группе могут выполняться в комплексе с землеустроительной экспертизой в случае, если необходимо определить точное месторасположение объекта.
Третья группа: Определение капитальности объектов строительства
Экспертиза по определению капитальности объектов строительства может потребоваться при возникновении спорных ситуаций по расположению объектов на территориях частных и муниципальных земель, а также предъявлению к объектам ряда нормативных требований.
Как известно возведение некапитальных объектов не требует получения разрешительной документации. Кроме того, в ряду случаев, требования Правил землепользования и застройки муниципальных образований не распространяются на некапитальные объекты. Таким образом, возведение некапитального объекта на земельном участке значительно упрощается, по сравнению с капитальными объектами.
Понятия объектов капитального строительства и недвижимого имущества тесно перекликаются и закреплены в Градостроительном кодексе РФ, а также в Гражданском кодексе РФ.
Однако на практике, без соответствующего уровня знаний определить относится ли объект к объектам капитального строительства, либо недвижимого имущества – не всегда удается.
Основные цели и задачи, которые могут быть поставлены перед экспертом третьей группы экспертиз:
- Определить, обладает ли исследуемый объект признаками капитального объекта и недвижимого имущества.
- Определить является ли исследуемый объект объектом капитального строительства.
- Определить является ли исследуемый объект объектом недвижимого имущества.
- Определить возможно ли осуществить перемещение объекта без нанесения несоразмерного ущерба.
- Определить имеется ли прочная связь с землей исследуемого объекта.
Четвертая группа: Определение технического состояния объекта, причин появления дефектов
В процессе эксплуатации, в зданиях и сооружениях могут возникать различного рода деформации и дефекты вызванные ошибками при проектировании и строительстве, неправильной эксплуатацией, отсутствием своевременных ремонтных мероприятий, а также строительством новых зданий вблизи к существующим и пр.
Категории технического состояния определяются на основании ГОСТ 31937-2011 «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Экспертиза по определению технического состояния объектов может понадобиться для определения возможности их дальнейшей безаварийной эксплуатации, а также при необходимости дальнейшей разработки проекта усиления конструкций.
Кроме того, нередки случаи покупки недвижимости со скрытыми дефектами, которые в последствии могут привести к существенному ухудшению технического состояния. В данном случае, определение технического состояния объекта может понадобиться для взыскания компенсации за приведение объекта в исправное состояние.
Основные цели и задачи, которые могут быть поставлены перед экспертом четвертой группой экспертиз:
- Определить техническое состояние исследуемого объекта.
- Определить причину выявленных дефектов в исследуемом объекте.
- Определить категорию выявленных дефектов (критические, значительные, незначительные, явные, неявные, устранимые, неустранимые).
- Определить имеются ли в исследуемом объекте существенные дефекты.
- Определить, возможна ли эксплуатация объекта по назначению.
- Разработать рекомендации по устранению выявленных дефектов и приведению объекта в исправное техническое состояние.
- Определить стоимость устранения выявленных дефектов и приведения объекта в исправное техническое состояние.
- Определить степень физического износа объекта.
- Определить, создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан (дополнительный вопрос, который часто относится к данной группе исследований).
Пятая группа: Определение причины затопления помещений и стоимости восстановительного ремонта (ущерба)
Затопление помещений и жилых квартир – не редкость для многоквартирных жилых домов. Исходя из практики проведения экспертных исследований, затопление помещений и квартир в многоквартирных жилых домах может происходить по следующим основным причинам:
- Неисправность, либо авария общедомовых инженерных коммуникаций;
- Проникновение воды через наружные ограждающие конструкции зданий (кровлю, стены, окна, узлы сопряжения конструкций и т.д.);
- Неисправность внутриквартирных инженерных коммуникаций (протечки, прорывы коммуникаций, некачественные работы по внутреннему ремонту);
- Некачественное выполнение гидроизоляционных работ конструкций и материалов a также некачественное выполнение СМР на этапе строительства дома;
- Халатность собственников при использовании помещений (не закрытый кран, отсутствие должного обслуживания инженерных систем, открытое окно во время дождя и т.д.).
При проведении независимого исследования, экспертом анализируется каждая из возможных причин затопления помещений, и на основании полученных данных определяется достоверная причина залития. Стоимостные расчеты восстановительного ремонта, а также ущерба от залития проводятся на основании действующих нормативных документов.
Экспертиза по определению причины залития и стоимости восстановительного ремонта необходима при возникновении разногласий между жильцами, а также между жильцами МКД и Управляющей компанией относительно причин возникновения залития, объема повреждений и стоимости восстановительного ремонта.
Основные цели и задачи, которые могут быть поставлены перед экспертом пятой группой экспертиз:
- Определить причину затопления исследуемого объекта.
- Установить объем повреждений возникших, а результате затопления исследуемого объекта.
- Установить стоимость восстановительного ремонта исследуемого объекта, который необходимо провести для устранения повреждений, возникших в результате залития (затопления).
Исследования в данной группе могут выполняться в комплексе с товароведческой экспертизой при необходимости определения стоимости ущерба движимому имуществу (мебели, технике и т.д.).
Шестая группа: Перепланировка, переустройство, реконструкция помещений, в том числе входных групп в МКД
Экспертиза выполненной перепланировки и переоборудования помещений необходима в случае отсутствия разрешающих документов о перепланировке, при купле/продажи помещений, а также в случае необходимости защиты своих прав и законных интересов по сохранению помещения в перепланированном состоянии.
Понятия «перепланировки и переоборудования» закреплены в Жилищном кодексе РФ. Понятие «реконструкция» закреплено в Градостроительном кодексе РФ. Однако на практике могут возникать спорные ситуации: к какому виду относятся выполненные работы – перепланировка, или реконструкция? Без соответствующего уровня знаний ответить на данные вопросы не всегда удается.
Кроме того, не редки случаи перевода помещений из жилых – в нежилые и наоборот. Для осуществления возможности такого перевода, помещения должны соответствовать ряду нормативах требований, в зависимости от предполагаемого назначения.
Основные цели и задачи, которые могут быть поставлены перед экспертом шестой группой экспертиз:
- Определить, соответствует ли исследуемый объект действующим строительно-техническим требованиям СНиП, санитарным нормам, требованиям и нормам пожарной безопасности, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и пр.
- Определить, соответствует ли перепланированный (переустроенный) реконструированный объект условиям перевода жилого помещения в нежилое помещение, установленным ЖК РФ.
- Определить, создает ли выполнение перепланировка (переустройство) реконструкция исследуемого угрозу жизни и здоровью граждан.
- Определить, имеются ли изменения строительных конструкций многоквартирного жилого дома, при производстве запроектированных строительно-монтажных работ по перепланировке (переустройству) исследуемого объекта, в соответствии с проектно-технической документацией МКД.
- Определить, какие именно запроектировано произвести изменения в ходе проведения строительно-монтажных работ по перепланировке, переустройству и реконструкции исследуемого объекта.
- Определить, затронуты ли конструкции многоквартирного жилого дома, являющиеся общим имуществом собственников МКД, в ходе проведения запроектированных строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству объекта.
- Определить, чем является проведение запроектированных строительно-монтажных работ исследуемого объекта – реконструкцией, капитальным ремонтом, перепланировкой, переустройством.
- Определить, произойдет ли уменьшение общего имущество собственников МКД при производстве работ по перепланировке.
Седьмая группа: Определение технико-экономических параметров, даты возведения и степени готовности объекта
В процессе эксплуатации зданий и сооружений, могут выполняться работы по реконструкции, переустройству и перепланировке. Зачастую, для увеличения полезной площади, к существующим зданиям возводятся пристройки. В условиях сложившейся застройки, когда пристроить дополнительную площадь не представляется возможным, чаще всего здания надстраиваются дополнительным этажом.
Возможность реконструкции существующих объектов капитального строительства и выдача разрешения на реконструкцию регламентирована «Градостроительным кодексом Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ. При этом по результатам работ возникает необходимость определения действительных технико-экономических параметров исследуемых объектов (площади, объема, этажности, высоты и пр.).
Стоит отметить, что определение одних и тех же технических характеристик для разных групп объектов происходит по разному, что также учитывается квалифицированным экспертом в процессе исследования. Натурные измерения производятся поверенным оборудованием по утвержденным методикам, что исключает неточности измерений и минимизирует погрешности.
Определение даты постройки объекта необходимо в случаях конкретизирования требований нормативной документации к объекту, определения степени его физического износа, а также технического состояния. К примеру, в подавляющем большинстве случаев, если объект возведен до принятия местных градостроительных регламентов, то эксплуатация такого объекта возможна без приведения в соответствие с действующими градостроительными регламентами, при условии отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.
Степень готовности объекта может быть определена при необходимости расчета бюджета завершения строительства начатого объекта, а также в случае определения возможности эксплуатации объекта. Кроме того, нередки случаи возникновения спорных ситуаций между Заказчиком и Подрядчиком относительно степени завершенности объекта и стоимости выполненных работ.
Основные цели и задачи, которые могут быть поставлены перед экспертом седьмой группой экспертиз:
- Определить степень (процент) готовности исследуемого объекта.
- Определить стоимость выполненных работ и стоимость завершения строительства.
- Определить дату возведения исследуемого объекта.
- Определить действительные технико-экономические характеристики исследуемого объекта (площадь, объем, этажность, высоту, размеры в осях и пр.).
В данном перечне рассмотрено семь основных групп строительно-технических исследований. Помимо вышеуказанных, перед экспертом могут быть поставлены и другие задачи в зависимости от целей исследования, такие как:
- определение технической возможности строительства и демонтажа объектов,
- определение минимальной площади для эксплуатации объектов,
- определение целесообразности возведения объектов,
- проведение различных сметных и стоимостных расчетов,
- проведение тепловизионной съемки объектов,
- определение функционального и целевого назначения,
- проведение исследований предоставленной проектно-сметной документации на соответствие предъявляемым требованиям.
При выполнении любого вида строительно-технических исследований, эксперт руководствуется требованиями нормативных документов в области строительства и обследования зданий и сооружений, а также строго придерживается утвержденной методики.
Наши эксперты и специалисты обладают высоким уровнем квалификации, соответствующим опытом работы и специальными навыками для проведения независимых исследований любого уровня сложности. Мы гарантируем высокое качество оказания услуг в соответствии с действующими требованиями Законодательства. Результаты исследования оформляются согласно Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», что позволяет выполнять экспертизы назначенные судебными органами, а также дает возможность дальнейшего обращения в суд на основании Наших Заключений.
Мы будем рады видеть вас среди наших клиентов!